¿Comprar para alquilar?
Suena a ingreso pasivo. Pero el rendimiento real no es la renta que te muestran — es lo que queda después de la vacancia, los costos y los meses sin inquilino. Y casi siempre es menos de lo que vende la cuenta.
«Se paga solo.»
Lo escuchas mucho.
A veces es verdad.
Muchas veces, no.
Porque comprar para alquilar es un negocio — no un ingreso automático. Y todo negocio tiene costos que no salen en la foto.
La cuenta fácil: renta mensual por doce, entre el precio. Te da un porcentaje que se ve bien.
Se ve así: compras en $250,000, se alquila en $1,800. Sobre el papel, una gran renta.
Pero después aparece la resta: PH, reparaciones, impuestos, un mes vacío, algún arreglo que no esperabas.
Y el número que parecía excelente ya se ve distinto. No porque el negocio sea malo — porque el rendimiento real rara vez es el bruto.
De esa resta, los dos que más se subestiman:
— La vacancia: los meses sin inquilino. La que más duele y la que menos se calcula. Un mes vacío se come buena parte del año.
— El costo de oportunidad: qué otra cosa podría estar haciendo ese dinero si no estuviera metido ahí.
Rendir bien y subir de precio no son lo mismo.
A veces, incluso, se pelean.
Lo que más renta no siempre es lo que más se valoriza.
El cálculo que solo te muestra el bruto lo hace quien te vende — no quien va a vivir con el resultado.
Esto no es «no compres para alquilar». Puede ser excelente — con el número neto en la mano, una vacancia realista para ese tipo de propiedad y esa zona, y los costos completos adentro. El problema no es el negocio. Es entrar con la cuenta de servilleta.
Antes de comprar para alquilar, yo correría el rendimiento con una vacancia realista para ese tipo de propiedad y esa zona, todos los costos adentro, y me preguntaría una cosa: ¿sigue teniendo sentido?
La renta se ve bonita en bruto.
El rendimiento real aparece después de la resta.
¿Mirando una propiedad para alquilar y quieres ver el rendimiento real, no el de servilleta? Corramos el número neto —con vacancia y costos completos— antes de que entres. Conversemos.
Criterio es contenido editorial e informativo. No constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión. Cada operación se evalúa en su propio contexto y con revisión legal.